永久地契和99年地契,哪个比较好?看这个你就知道了!没想到竟然是「这个」!

2017-01-11  |   ahtoutouoo

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永久地契(“Freehold”)的粗体字眼常常在发展项目的宣传广告牌和小册子中可以被看见。但是为什么发展商会认为强调项目的永久地契特征极其重要?为什么人们纷纷要购取永久业权的房产呢?


这主要原因是因为我们所学到有关于购买物业的第一件事,即是教我们只购买永久地契的物业。我们都从父母、同事、房地产协商者和银行官员听取了同样的建议,甚至也常读到在线文章提到说购买永久业权物业是多么重要。由于有如此高的重视度,因此我们把辛苦挣来的钱花在永久地契物业上这一观点,更得到了加强。
 
 
永久地契

简单来说,永久地契是指您永远持有该产业的拥有权。意思是说,您离世后您可以将房产转让给您的孩子或指定的人,而他们也可以传授给他们的孩子、孩子的孩子、孩子的孩子的孩子…… 


租赁地契

租赁地契(Leasehold)在另一方面,技术上意味着您不是房产/土地的拥有者,您只是把该房产或土地租下一段特定的时间(在大马,新房产的租赁期往往为99年)。如果您购买二手物业,那么这段期限也就更少(例如:该物业20年前的期限是99年,您今年把它买下的话,所剩的期限即为79年)。

当房产的有效租赁任期即将结束时,您需向州政府提交延长租约的申请。一旦申请被批准,您将需要支付一笔费用(根据该房产/土地的当时市价而定)。
 

社会对永久和租赁地契房产/土地的共同假设

但是,永久业权房产/土地真的更值得购买吗?还是这只是一个从假设或乐观理想中被产生出来的迷思?

看看以下有关于永久和租赁业权房产的一些常见假设,并从这些一般的假设中筛选出事实吧。
 


一、您永远拥有一个永久地契房产/土地
假设:被拒(但不百分百)

虽然永久地契房产/土地的业主有权永久保留该房产/土地,但事实上所有的永久地契房地产都受1960年“土地征用法令”的约束,这让政府有权在必要时取回该房地产(如这件捷运项目的土地收购案子)。
 


其后,政府将根据土地/房产的市价补偿所有受影响的业主。所以事实上,永久地契不相等于永久的拥有权。


二、永久地契房产/土地价值较高

假设:似是而非

不是所有的租赁地契房产/土地都比永久地契便宜。其它的影响因素还包括项目地点、房产类型、建成面积等,这一切都必须受考虑。然而,如果拿两个全方面相似的房产作对比,其中一个是永久地契而另一个是租赁地契,一般上,租赁地契的价位会比永久地契的低20%。
 


除此之外,物业的价格也受到供求原则的影响。因此,如果永久地契物业比较受买家欢迎,那么很自然的其价格也会比较高;无论是在短期内还是长期来看。

因此,租赁地契物业未必一定会比永久地契物业来得便宜。


三、永久业权房产/土地随着时间的推移享有更好的升值率
 
假设:被确认

虽然有证据证明永久和租赁地契房产/土地双双的增值率旗鼓相当,但这情况只发生在租赁期的前20至30年。之后,这些租赁地契房产/土地的价值将保持在停滞状态;租赁有效任期越接近,停滞状态即会不断恶化。

因此,如果您想寻找一个能长期稳定增值的物业,永久地契物业将会是更好的选择。


四、永久地契物业比较容易获融资
 
假设:被确认

银行一般都比较不愿意提供贷款给租赁地契物业的买家,尤其是那些只剩数年(甚至几十年)租赁限期的业主。但是如果您成功获得租赁地契物业的银行贷款,其贷款可能会显着低于90%的最高贷款额。


五、租赁地契房地产比较难卖
假设:被确认
 


租赁地契房产,尤其是那些楼龄较大且租赁有效期即将结束的房地产,确实比较难出售。这是因为租赁期的延伸申请是个未知数,完全是由地方当局决定。有鉴于此,很少买家会愿意承担购买租赁物业的风险,因为担心会无法延伸租赁期;因此,潜在买家数量少,即导致更难出售。



裁决:尽量购买永久地契物业

如果物业的所有其他方面,如房产类型、面积大小、地点、设施等都不分上下,那么选择永久地契的会是更好的选择。
 
购买租赁地契物业的好处

永久地契是新发展项目极具吸引力的特点。有鉴于此,发展商都会设法让租赁地契项目更具吸引力。因此相比于永久业权房产,很多租赁权项目都会在设施、设计主题、工艺等方面提供更超值的素质。


在房地产市场,地点扮演着一个非常重要的角色。例如,很多抢手地点的土地,如双威镇、八打灵再也(较旧的地区)、丽阳、士布爹甚至乔治市都属租赁地契。


未来前景:可负担性或胜于永久业权

随着房价有增无减的趋势,房地产是否值得购买的决定性因素可能不再仅仅取决于其房地产的地契类型。这一点对首购族来说尤其如此,因为负担能力是首购族买房时必须解决的首要问题。

由于永久地契物业的需求量高,市面上的供应可能会愈来愈有限,甚至可能达到供不应求的地步。到那时候,永久和租赁地契两者的因素可能就会变成毫无意义。


结论

简单来说,永久地契物业会比租赁地契物业占上风(假设所有其它因素相似的情况下)。说到最后,买家的购买决定最终取决于,本身的负担能力以及地点等因素是否值得妥协物业的拥有权期限。


 


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